Et lån med sikkerhet i bolig er den billigste løsningen når du skal refinansiere dyr og usikret gjeld. I denne artikkelen ser vi nærmere på nisjebanker som tilbyr denne typen lån når sparebankene sier nei. Les videre dersom du skal samle smålån og kreditter billigst mulig, kvitte deg med betalingsanmerkninger, eller trenger mellomfinansiering.
Lån med sikkerhet i bolig
To kategorier av banker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig
Innhold i artikkelen
vis
Vi kan skille mellom to kategorier banker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig.
Den første er kjente selskap som Nordea, DNB og Sparebank1. Den andre er nisjebanker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig i de tilfellene der vanlige sparebanker ofte gir avslag.
Vi skal ta for oss lånene fra begge, med hovedvekt på nisjebankene. Disse er de mest aktuelle for problemstillingene du kan lese om i neste avsnitt.
Lån med sikkerhet i bolig fra spesialbankene?
Det er spesielt tre situasjoner som er aktuelle når folk søker om lån med sikkerhet fra nisjebankene.
- Betalingsanmerkning – Majoriteten av de som låner fra nisjebankene er personer som har betalingsanmerkninger. Betalingsanmerkningen vil som regel føre til automatisk avslag på lånesøknader i andre banker. I slike tilfeller er det kun bankene vi omtaler her som kan hjelpe.
- Mellomfinansiering – Får du avslag på søknaden om mellomfinansiering i forbindelse med bytte av bolig, kan banker som Okida, Zen Finans, Kraft Bank, Bluestep og Bank2 være løsningen. De er som regel mer velvillige til å stille med mellomfinansiering enn andre banker.
- Boliglån – Noen søkere får avslag om lån med sikkerhet i bolig fra de vanlige sparebankene fordi inntektene anses som for variable. Dette gjelder spesielt personer som er selvstendig næringsdrivende. For disse er det ofte lettere å få lån fra nisjebankene som vi tar for oss i denne artikkelen.
Finn det beste lånet med sikkerhet i bolig
Du kan spare deg for litt tid og bryderi dersom du skal ha lån med sikkerhet i bolig fra en nisjebank. Det finnes nemlig flere dyktige låneagenter som representerer også denne typen finansselskap.
Bruker du en agent trenger du sannsynligvis sende kun en enkelt søknad. Du mottar da potensielt maksimalt antall tilbud, og kan velge det rimeligste alternativet.
Fordelene er disse:
- Du sparer tid.
- Du slipper å finne frem til alle aktuelle banker.
- Du mottar flere tilbud slik at du kan sammenligne betingelsene.
- Å bruke en låneagent er gratis for den som søker om lån med sikkerhet.
Vilkår for lån med sikkerhet
Maksimal lånesum og lånetid du får hos nisjebankene oppgis ikke alltid. Når det gjelder lånesummen skyldes dette at banken vurderer hver enkelt søknad i forhold til markedsverdien på boligen, og betalingsevnen din.
De fleste tilbyr store nok lån med sikkerhet i bolig uansett. De vanligste lånegrensene er enten 5 millioner eller 7, 5 millioner.
Lånetiden velger du selv, men normalt inntil maksimalt 30 år. Noen av bankene har maksimal lånetid på 25 år.
Kravet til belåningsgrad på pantet er i henhold til retningslinjene fra Finanstilsynet. Er det en vanlig bolig du stiller som pant kan du låne inntil 85% av markedsverdien, mens for fritidseiendom er det vanlig med inntil 75% av markedsverdien.
Rentene og gebyrene på lån med sikkerhet i bolig
De effektive rentene på lån med sikkerhet i bolig fra nisjebankene ligger fra 3% til 5%. Hva de effektive rentene blir vil variere i forhold til størrelsen på etableringsgebyret, og antall terminer på lånet.
Merk deg at etableringsgebyret kan variere en god del fra bank til bank. Noen krever en fast sum mens andre krever en prosentsats av summen du låner.
Når du skal sammenligne flere tilbud er det uansett totalkostnadene (renter pluss gebyrer) du bør fokusere på.
Selv om et lån med sikkerhet i bolig har de laveste rentene kan det fortsatt bli dyrere enn andre dersom etableringsgebyret er høyt.
Utover gebyr for etablering krever de fleste omtrent 50 kroner for hver månedlige terminbetaling. Det vil også tilkomme et gebyr på omtrent 500 kroner for tinglysing av pantet.
Lån med sikkerhet i egen bolig eller kausjonist
Majoriteten av nisjebankene kan akseptere at sikkerheten stilles av en annen person enn låntakeren (kausjonist). Kausjonisten er da vanligvis låntakerens ektefelle, samboer, foreldre eller øvrig familie.
Det beste er naturligvis at låntakeren også stiller med pantesikringen. Å påta seg kausjonsansvar innebærer en risiko som man bør sette seg grundig inn i på forhånd.
Førsteprioritet på panterettigheten
Når en bolig eller et annet objekt tas i pant for et lån blir pantet tinglyst. Pantet blir registrert i Brønnøysundregistrene (Eiendomsregisteret) og hos Statens Kartverk.
Som en hovedregel er det slik at den utlåneren som tinglyser rettigheten først får såkalt førsteprioritet i pantet. Denne utlåneren har dermed krav på å sitt lån oppgjort først når boligen selges.
Derfor må du som regel flytte boliglånet til den nye banken din dersom du skal låne store summer til en refinansiering.
Flytting av boliglånet
Om du får innvilget et lån til refinansiering med sikkerhet hos banker som for eksempel Bluestep, Kraft eller Bank2, så vil den nye banken ta seg av flyttingen av lånet.
De gjør opp det gamle boliglånet ditt, tar seg av ny tinglysningen, og får pantet registrert i de relevante registrene.
Fordi det meste foregår digitalt, inkludert det at du signerer den nye låneavtalen med BankID, vil hele prosessen kunne gjøres svært raskt.
Banken kan akseptere andreprioritet på pantet
Bankene kan akseptere såkalt andreprioritet i pantet, noe som gjør prosessen med å få lån med sikkerhet i bolig til refinansiering enklere. Andreprioritet betyr også at du ikke blir tvunget til å flytte det eksisterende boliglånet.
Imidlertid må pantet ha tilstrekkelig verdi. Har du for eksempel en bolig som er verdt omtrent 2 millioner kroner, og boliglånet er på 85% av verdien, er det ikke så mye mer igjen å låne på.
Riktignok vil det gjenstå omtrent 15% dersom banken din må fremtvinge et slag for å få oppgjør ved et mislighold. Men, dette gir den nye banken lite å gå på.
Det er nemlig ikke sikkert at verdifastsettelsen av boligen er reell, og verdien kan også ha sunket siden boligens verdi ble fastsatt.
Lånesum når banken aksepterer andreprioritet
Når du søker du om et lån med sikkerhet i bolig der bankens pant vil ha andreprioritet er naturligvis låneummene lavere. Banken må være sikre på at de får tilbake pengene ved et eventuelt mislighold.
Derfor er det vanlig i slike tilfeller at du får tilbud om lavere lånesummer enn det du søkte om.
Eksempel:
- Du har et boliglån hos DNB på 1 million.
- DNB har førsteprioritet på panteretten.
- Boligens verdi er 2,5 millioner.
- Du søker om et lån med sikkerhet på 1 million med andreprioritet i pantet fra for eksempel Bank2.
- Bank2 mener at de ikke har nok sikkerhet i pantet, og tilbyr i stedet et lån på 700 000 kroner.
Lån med sikkerhet fra vanlige sparebanker
Det er billigere å ta opp lån med sikkerhet i bolig fra vanlige sparebanker enn nisjebankene som vi har omtalt. Årsaken er kort og godt den at nisjebankene tar høyere risiko. Dette krever de betalt for. Forskjellen på rentebetingelser kan også bli ganske betydelig.
Per i dag er forholdet omtrent slik:
- Sparebanker som DNB og Nordea – Nominelle renter fra rundt 5-6%.
- Nisjebanker som Bank2 og Bluestep – Nominelle renter rundt 7-8%.
I og med at det som regel er snakk om høye lånesummer vil selv små renteforskjeller utgjøre mye penger på sikt.
Nisjebanker er en midlertidig løsning for deg som trenger lån med sikkerhet
Låner du for eksempel 2 millioner over 25 år fra en nisjebank, vil kostnadene i de fleste tilfeller bli betydelig høyere enn om boliglånet var i en vanlig sparebank. Derfor bør nisjebankene ses på som en midlertidig løsning.
Det er greit å ty til løsningen når du ikke har billigere eller andre alternativer. Må du få refinansiert for å bli kvitt dyr gjeld fra kredittkort og forbrukslån er nisjebankene et godt alternativ. Dette gjelder spesielt om du har betalingsanmerkninger.
Flytt lånet så snart du kan
Å ha et boliglån gående i 25 år i banker som Svea Finans og Bluestep er meget ugunstig ettersom det finnes billigere alternativer.
Du står heldigvis fritt til å flytte lånene dine når som helst. Det gjelder bare å finne en bank som aksepterer søknaden din.
Så snart du har fått ryddet opp i økonomien bør du starte prosessen med å se om en vanlig sparebank er villig til å overta lånet ditt.
Har du lånt for å innfri gjeld som er tilknyttet en betalingsanmerkning vil sjansene dine øke betraktelig for å finne en velvillig bank.
Fått bedre økonomi?
Vær også oppmerksom på at dersom boligen din stiger i verdi vil din låneevne øke. En verdistigning vil dermed gjøre at en vanlig sparebank kan være villig til å overta lånet fra nisjebanken du bruker.
Det samme gjelder dersom du har økt inntektene dine, redusert gjelden, eller på annet vis blitt mer kredittverdig.
Viktig om forskjeller og endringer i renter
Husk at alle tall på renter vi bruker her er kun ment som illustrasjoner. Rentene endrer seg i bankene kontinuerlig i forhold til utlånsrenten fra Norges Bank, og i forhold til markedskreftene.
Prinsippene blir imidlertid de samme. Grovt sagt vil de nominelle rentene fra en nisjebank ligge omtrent 2% over det du finner i sparebankene.
Samtidig er det viktig å være klar over at det er forskjeller også mellom nisjebankene.
Sørg for at du finner det billigste alternativet, uansett som du bare bruker nisjebanken for en kort periode.
Kredittvurdering og krav fra myndighetene
For at en bank skal kunne tilby et lån må de foreta en kredittvurdering. Dette gjelder uansett om lånet er med sikkerhet i bolig eller uten. Myndighetene stiller krav til hvordan vurderingen skal foretas.
Betalingsevne:
- For å få låne må du ha inntekter nok til å kunne betjene din totale gjeldsbyrde. Det betyr som regel at du må ha fast inntekt fra jobb eller trygd.
- Inntektene må være tilstrekkelige til at du tåler en renteoppgang på inntil 5%.
- Banken må ta hensyn til at du skal ha midler nok til øvrig livsopphold.
- Banken skal ikke yte lån som gjør at din totale gjeld overstiger 5 ganger årsinntekten din.
- Kredittrammer du har i kredittkort skal medregnes som gjeld så lenge rammen er over 25 000 kroner.
Betalingsvilje:
- Banken skal i utgangspunktet ikke gi deg lån med sikkerhet dersom du har vist manglende betalingsvilje. I praksis betyr dette at en betalingsanmerkning vil føre til avslag på søknaden.
- Inkassosaker kan også føre til avslag, selv om de ikke har resultert i betalingsanmerkninger.
- Unntaket er altså nisjebankene som faktisk tilbyr lån i slike tilfeller.
Bankene kan fravike fra myndighetenes retningslinjer
Å tilby lån med sikkerhet til en person med betalingsanmerkning er et fravik som nisjebankene kan gjøre i gitte tilfeller. De kan også fravike fra det nevnte kravet om at den totale gjelden din ikke skal overstige 5 ganger inntektene.
- For at banken skal kunne fravike fra retningslinjene må det kunne dokumenteres at de totale gjeldskostnadene dine blir redusert.
Dette kravet oppfyller de fleste som refinansierer fordi de har dyre forbrukslån og kredittgjeld, og ofte samtidig med betalingsanmerkninger.
Så snart lånet med sikkerhet er flyttet og den dyre gjelden oppgjort, vil låntakeren få bedre økonomi.
Kausjonsansvar – dette bør du vite
Kausjonistens ansvar vil inntreffe dersom den som låner misligholder gjelden. Dette vil som regel medføre at utlåneren krever at kausjonisten innfrir eller overtar lånet.
I verste fall kan utlåneren fremtvinge et salg av objektet (som regel bolig eller annen eiendom) som kausjonisten stilte som pant.
En kausjonist har rett til å stille et regresskrav mot låntakeren. Om kausjonisten lykkes med å drive inn kravet er en annen sak. Personer som misligholder gjeld på store summer har ofte begrenset inntekter.
Disse spørsmålene bør både låntakeren og kausjonisten tenke nøye igjennom før lånet tas opp. Be gjerne om rådgivning fra en advokat eller en rådgiver i banken din.
Type kausjonsansvar er viktig
Et viktig moment i sammenhengen med kausjonist er hvilken type kausjonsansvar banken krever. Juridisk skilles det mellom såkalt selvskyldnerkausjon og simpel kausjon.
Selvskyldnerkausjon innebærer at utlåneren kan kreve at kausjonisten gjør opp lånet så snart låntakeren har misligholdt det. Dette er også den typen kausjon bankene vil kreve.
I og med at lånesummene som regel er høye vil banken også kreve såkalt realkausjon. Det vil si at kausjonisten må stille med pant i bolig eller annen omsettelig eiendom.
Trenger du kun delvis kausjon?
Det ofte ikke nødvendig med en kausjonist som garanterer for hele lånesummen. Et typisk eksempel er når lånebehovet er høyere enn verdien på boligen. Her er et eksempel på dette:
- Låntakeren trenger 300 000 kroner til å innfri kredittkortgjeld og smålån.
- Verdien på boligen er 2 millioner.
- Det eksisterende boliglånet er på 1,6 millioner.
- Låntakeren kan dermed kun låne inntil 100 000 kroner før belåningsgraden når grensen på 85%.
I et slikt tilfelle vil det være naturlig at nisjebanken tilbyr hele lånet du trenger, men der en kausjonist er nødt til å garantere for den summen som overstiger 85% av boligens verdi.
I dette eksempelet vil det si at kausjonisten kun må garantere for 200 000 kroner.
Lån med sikkerhet i bolig fra sparebank
De fleste som låner med sikkerhet i bolig fra en nisjebank har enten betalingsanmerkninger eller for svak økonomi til at sparebankene vil yte lånet.
Her skal vi sammenligne kostnadsbildet for å illustrere viktigheten av det å flytte lånet tilbake til en sparebank så snart du får muligheten.
Eksempelet vi bruker tar utgangspunkt i følgende:
- Boliglånet er på 2 millioner kroner.
- Boligens verdi er 2,5 millioner.
- Belåningsgraden er dermed på 80% .
Beløp Antall år Effektive rentr Totalkostnad
Lån fra Sparebank 2 000 0000 25 2,5% 682 000
Lån fra Nisjebank 2 000 0000 25 6,5% 1 900 000
Forskjellen i totalkostnader er som vi ser veldig høy. Dette viser viktigheten av å bruke nisjebankene kun som en midlertidig løsning.
Oppsummering av lån med sikkerhet i bolig
- I de siste årene har det kommet en rekke nisjebanker som tilbyr lån med sikkerhet i bolig der de vanlige sparebankene sier nei.
- Som oftest dreier det seg om låntakere som har betalingsanmerkning og som trenger å få refinansiert dyr gjeld tilknyttet anmerkningen.
- I noen tilfeller brukes nisjebankene også til mellomfinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, eller som boligbank fordi sparebankene sier nei.
- Nisjebankene er som regel den eneste løsningen for personer med betalingsanmerkninger.
- Økonomisk sett er det betydelig billigere å få refinansiert blant annet forbruks- og kredittgjeld fra banker som Bluestep og Bank2. Men, disse bankene er samtidig noe dyrere enn banker som Nordea og DNB.
- Nisjebankene bør ses på som en midlertidig løsning i tilfellene der banker som Nordea og DNB sier nei på søknaden. Som med alle andre lån lønner det seg å flytte til et billigere alternativ så snart du finner en velvillig bank.
- For å få låne må du enten stille med egen bolig som sikkerhet eller med kausjonist. Er lånesummen tilstrekkelig lav vil det kunne holde at nisjebanken kun tar andreprioritet i pantet. En kausjonist kan også garantere for kun deler av lånet.
