Forbrukslån til egenkapital

Det er ikke lett å komme inn i boligmarkedet så lenge prisene på eiendom stiger raskt. Kravet til egenkapital setter en stopper for mange. Inntil nylig var det en trend med å bruke forbrukslån til dette formålet.

Det er ingen smart løsning, både fordi det er dyrt og fordi forbrukslånet kan resultere i at du ikke får låne til bolig.

Her får du en gjennomgang av alt som skal til for å få boliglån. Du får også nyttige tips om hvordan du skaffer nok egenkapital uten å måtte ty til et forbrukslån.

Derfor bør du ikke bruke forbrukslån som egenkapital

Innhold i artikkelen vis

Vi ser først på de viktigste årsakene til at du ikke bør bruke forbrukslån til egenkapital, samt reglene som bankene må forholde seg til. Deretter tar vi for oss de ulike måtene å skaffe egenkapital på.

Et forbrukslån vil redusere summen du kan få i boliglån. Er forbrukslånet på 200 000 kroner betyr dette at det maksimale beløpet du kan få på boliglånet reduseres med 200 000 kroner.
Forbrukslånet vil være dyrere enn boliglånet. Å ha et relativt kostbart forbrukslån samtidig som du skal betjene et nyetablert boliglån gir en økt risiko for betalingsproblemer.
Forbrukslånet vil påvirke kredittscoren din negativt. I noen tilfeller kan dette bety at du ikke får boliglånet du trenger. Det kan også føre til at rentene på boliglånet blir høyere enn det du ellers ville fått.

Undersøkelser for noen år siden tydet på at cirka 5% av boligkjøperne hadde tatt opp forbrukslån til egenkapital. Tallet er sannsynligvis lavere etter opprettelsen av Gjeldsregisteret i 2019.

Klikk her for alle lånetilbud

Du må oppgi hvor egenkapitalen kommer fra

For å oppnå boligdrømmen er mange avhengige av å spare i lang tid til egenkapital. Noen tar opp forbrukslån til dette formålet, men dette er ikke anbefalt.

Når du søker om boliglån plikter banken å sjekke hvor egenkapitalen kommer fra.

Dette har med loven om hvitvasking av penger å gjøre. Når de foretar kredittvurderingen ser de også i Gjeldsregisteret om du har forbrukslån eller ikke.

Siden mange banker vil avslå søknaden når søkeren har betydelige forbrukslån er det kanskje fristende å lyve om hvordan du skaffet egenkapitalen.

Å gjøre dette er et lovbrudd, og du risikerer å bli anmeldt for bedrageri.

Dette er kravet til egenkapital

Med advarslene unna veien skal vi se på de ulike kravene for å få lånet tildelt, og hvordan bankene vurderer søknaden din.

I henhold til boliglånsforskriften har ikke banken anledning til å yte et boliglån på mer enn 85% av kjøpesummen. De resterende 15% er det du må stille med i egenkapital.

Hvis kjøpesummen på boligen er for eksempel 3 millioner kroner, må du selv stille med hele 450 000 kroner.

På toppen av dette må du også ha penger nok til å betale omkostningene ved kjøpet. Størrelsen på dette siste avhenger av hvilken type bolig du kjøper.

Kjøp av bolig i borettslag er det billigste. Omkostningen her er ikke mer enn cirka 5 000 kroner.
Kjøp av selveierbolig er betydelig dyrere. Der er omkostningene per i dag 2.5% av kjøpesummen som staten krever i dokumentavgift. Koster boligen 3 millioner blir avgiften på hele 75 000 kroner.
I tillegg kommer det et lite gebyr på rundt 500 kroner for tinglysning av skjøte og pantesikringen.

Det lønner seg å bli kvitt gjeld til kredittkort, smålån og avbetalingskjøp før du søker om boliglån. Vurder også refinansiering dersom du har forbruksgjeld.

Bankene kan fravike fra regelen

Kravet om 15% egenkapital er ikke absolutt, og bankene har en viss mulighet til å fravike. Dersom boligen ligger i Oslo har banken anledning til å yte mer enn 85% på inntil 8% av alle boliglånene deres.

For boliger som ligger alle andre steder i landet enn Oslo kan bankene fravike på 10% av lånene de tilbyr.

I praksis er det personer med høy inntekt og god betalingsevne som slipper å stille med 15% egenkapital. Dette fordi sjansene for at en søker med god inntekt skal få betalingsproblemer er lavere enn for personer med lav inntekt.

Kredittvurderingen og boliglånsforskriften

Om du låner til egenkapital vil dette lånet redusere størrelsen på boliglånet du kan få. Har du mye forbruksgjeld vil det også være stor risiko for at banken avslår søknaden.

Å ha 15% egenkapital er alene ikke nok til at bankene sier ja når du søker om lån til bolig. Kredittvurderingen følger reglene i boliglånsforskriften og har to hovedformål.

Den skal sikre at låntakeren ikke setter seg i gjeld som kan bli vanskelig å betjene. Den skal også sørge for at banken har tilstrekkelig sikkerhet for lånet.

Bankene ser på spesielt disse tre forholdene:

Sikkerheten – Kravet til 15% egenkapital henger sammen med dette punktet. Objektet som tas i pant skal kunne omsettes slik at banken får tilbake pengene sine dersom du ikke klarer å betjene lånet. Hvis de hadde lånt deg 100% av kjøpesummen ville de risikert tap. Ved å låne ut inntil 85% har de en buffer.
Betalingsevne – Banken vil vurdere om du har god nok betalingsevne. Her vil inntekten din, annen gjeld, og hva du trenger til livsopphold spille en avgjørende rolle. Har du for dårlig betalingsevne vil du enten få avslag eller tilbud om en lavere lånesum.
Betalingsvilje – Banken er også pliktig å sjekke at du er betalingsvillig. Har du betalingsanmerkninger vil du definitivt få avslag. Inkassosaker kan også føre til avslag, men dette er mindre alvorlig enn en betalingsanmerkning. Derfor gjøres det unntak for enkelte søker med aktive inkassosaker, for eksempel fordi beløpet som skyldes er lavt og kan gjøres opp uten særlig vansker.

Gjelden påvirker på lånemulighetene

Boliglånsforskriften sier at banken ikke skal yte et så stort lån at din samlede gjeld overstiger 5 ganger årsinntekten din. Dette er årsaken til at låneevnen din reduseres dersom du bruker forbrukslån til egenkapital.

Dette kan vi eksemplifisere:

Vi tar som utgangspunkt at du tjener 400 000 kroner i året.
Den maksimale gjelden din kan da ikke overstige 2 millioner (5 ganger 400 000 kroner).
Du tok opp et forbrukslån på 300 000 kroner som du vil bruke til egenkapital
Boliglånet du kan få vil da bli maksimalt 1,7 millioner (2 millioner minus de 300 000 kronene du skylder på forbrukslånet).

Har du i tillegg for eksempel billån og studielån skal dette naturligvis også regnes med.

Se lånetilbud

Kreditrammer regnes også som gjeld

Med et krav til egenkapital på 15% av kjøpesummen må du skaffe til veie minimum 150 000 kroner for hver million du trenger i boliglån.

En relativt ny faktor er at også det du har i kredittrammer tas med i beregningen for hvor mye lån du kan få. Den samlede kredittrammen som er registrert i Gjeldsregisteret legges til grunn.

Har du for eksempel to kredittkort, hver med en kredittramme på 50 000 kroner, regnes dette som at du har til sammen 100 000 kroner i gjeld til kredittselskapene. Dette helt uavhengig om du faktisk skylder pengene eller ikke.

Unntaket er dersom du har kun ett kredittkort, og kredittrammen er på maksimalt 25 000 kroner. Dette vil da ikke regnes som gjeld.

Har du kredittkort og skal søke om boliglån? Hvis du ikke vil kvitte deg med kortet kan du be om en lavere kredittramme. Pass på å sjekke at dette blir registrert i Gjeldsregisteret.

Skaffe nok egenkapital til bolig

Avsnittene nedenfor vil handle om de ulike måtene du kan skaffe deg nok egenkapital på. Her er det viktig å huske på at egenkapitalen kan komme fra ulike kilder, for eksempel både sparing og kausjonist. Vær kreativ og undersøk alle mulighetene du har.

Før du går i gang bør du naturligvis sette deg nøye inn i prisene i boligmarkedet der du ønsker å kjøpe. Ta med i beregningen at prisene kan endre seg.

Når du vet omtrent hva boligen vil koste deg kan du regne ut hva du trenger i egenkapital. Summen du kommer frem til er målet du skal forsøke å oppnå.

Spar så mye du kan til egenkapital

Å spare opp flere hundre tusen kroner er vanskelig for veldig mange som er på jakt etter sin første bolig.

Unge mennesker som har hatt fast inntekt i kun kort tid har en stor utfordring, selv om det skulle være snakk om et par der begge er i arbeid.

Likevel vil vi på det sterkeste anbefale at du sparer så mye dere kan. Selv om du allerede nå ønsker å kjøpe boligen vil et par-tre måneders oppsparing hjelpe.

Spar først og fremst i BSU

Sparing i BSU er en av de mest effektive måtene å skaffe egenkapital på. BSU gir også en fin skattefordel du bør få med deg. Jo tidligere du starter sparingen desto bedre. En BSU-konto er en glimrende gave til barn og unge.

Boligsparing for Ungdom er det beste spareproduktet du kan komme over dersom du i fremtiden skal kjøpe din egen bolig. Fordelene er mange og lukrative rent økonomisk.

Du vil få bedre renter enn på alle andre sparekontoer, og per i dag rundt 2,7%.
Enkelte banker tilbyr dobbel rente det første året dersom du ikke har spart i BSU før.
Du kan spare 27 500 kroner i året, og vil få et skattefradrag på 20% av beløpet. Det betyr en reduksjon i skatt på 5 500 kroner som du får gratis med på sparingen.
Du kan spare maksimalt 300 000 kroner i BSU. Det er nok egenkapital til en bolig som koster 2 millioner kroner.
Du kan spare i BSU frem til det året du fyller 34 år. Blir du 34 år i for eksempel mai 2027, kan du spare i BSU frem til 31. desember 2026.
Når du sparer viser du banken at du er økonomisk. Dette vil ha positiv innvirkning når de vurderer søknaden om boliglån.

Har du allerede spart opp 300 000 kroner i BSU? Da kan du vurdere å fortsette sparingen i en såkalt BSU2-konto. Du får ikke skattefradrag, men rentene er som regel bedre enn på andre sparekontoer.

Vurder å selge kjøretøy og andre objekter

Hvis du eier for eksempel bil eller motorsykkel som du strengt tatt ikke er avhengig av kan du vurdere å selge slike objekter. Du får da rene kontanter som kan brukes til egenkapital, noe som er langt bedre enn å låne pengene.

Hvis du har lån på kjøretøyet har du enda større grunn å selge det.

Husk at også denne gjelden vil redusere låneevnen din. I tillegg vil et lån til kjøretøy bety at du betaler renter og avdrag, noe som vil innvirke kraftig på betalingsevnen din.

Har du andre objekter du kan selge? Jo mer du skaffer til egenkapital desto større er sjansene for at du får nok lån til å kjøpe den boligen du ønsker deg.

Lån fra arbeidsgiver

Hvis du har en velvillig arbeidsgiver kan det hende du kan låne deler av egenkapitalen derfra.

Riktignok skal også denne typen gjeld tas med i bankens beregninger (du plikter å opplyse om forholdet), men et lån fra arbeidsgiver er som regel billig. Er arbeidsgiveren din ekstra raus slipper du å betale renter.

Merk deg at hvis du får en økonomisk fordel fra et rimelig lån fra arbeidsgiver så skal dette beskattes. Sett deg inn i disse reglene.

Omtrent 50% av alle førstegangskjøpere i Norge har foreldre som kausjonister på deler av boliglånet sitt.

Skaff deg kausjonist

Hvis kausjonsansvar er uaktuelt kan det kanskje være en idé at foreldrene er medeiere i boligen og medlåntakere på boliglånet. Boligen er da en felles investering.

Å søke lån med kausjonist for hele eller deler av egenkapitalen er den vanligste måten å skaffe pengene på, ved siden av sparing. Som regel er det foreldrene til boligkjøperen som stiller med kausjon.

Kausjonisten vil da garantere for tilbakebetalingen av lånet dersom du ikke klarer dette på egenhånd. Bankene krever i disse tilfellene såkalt realkausjon. Det vil si at kausjonisten må stille med sikkerhet.

Som sikkerhet aksepteres fortrinnsvis pant i kausjonistens bolig eller annen lettomsettelig eiendom.

Den vanligste løsningen er at kausjonisten garanterer kun for det beløpet som overstiger 85% av kjøpesummen.

Eksempel:

Boligen koster 2 millioner.
Du trenger 300 000 kroner i egenkapital.
Kausjonisten garanterer for disse 300 000 kronene dersom du må låne hele beløpet.
Må du låne mindre fordi du har noe egenkapital vil kausjonsansvaret også bli mindre.

Å påta seg et kausjonsansvar kan være risikabelt. Kausjonisten og låntakeren bør ta et møte med en av bankens rådgivere for å få informasjon om hva ansvaret innebærer.

Søk om å få låne mer enn 85%

Siden det faktisk er mulig å få låne mer enn 85% av kjøpesummen bør du søke dersom du ikke har nok egenkapital. Å ha god betalingsevne er da som nevnt viktig. Hvor mye ekstra du må låne er enda viktigere.

Om du for eksempel har 10% egenkapital vil dette være bedre enn om du har 5%. Det vil også hjelpe om du er ung, men samtidig har stabil og relativt god inntekt og betalingsevne.

Oppsummering

For å få boliglån må du stille med 15% av kjøpesummen i egenkapital. Å ta opp forbrukslån til dette formålet er risikabelt økonomisk sett. Bankene vil ofte avslå søknaden om boliglån når søkeren har denne typen gjeld.
Det er mulig å få låne mer enn 85% av kjøpesummen, men bankene kan kun gjøre dette i inntil 8% (Oslo) eller 10% (resten av Norge) av alle boliglån de tilbyr. Hvis du har god betalingsevne og er relativt ung vil sjansene dine være relativt gode for å få til denne løsningen.
En av de beste måtene å skaffe seg egenkapital til bolig på er å spare i BSU. Du får gode rentebetingelser og et skattefradrag. Skattefradraget er en ren fortjeneste på 5 500 kroner dersom du sparer maksimumsbeløpet på 27 500 kroner per år.
I dag er det vanlig at foreldre stiller som kausjonister når unge førstegangskjøpere trenger egenkapital. Kausjonisten garanterer som regel kun for den delen som behøves til egenkapital.