Hvis du ønsker å kjøpe sekundærbolig, er det mange lover og regler du skal forholde deg til. Her får du alt du trenger å vite om skatteregler, utleie av sekundærbolig, og hva du bør være bevisst på når du søker om lån til sekundærbolig.
Hva er sekundærbolig?
Boligen du bor i, og som ligger på din folkeregistrerte adresse, kalles primærbolig. Du kan bare ha én primærbolig.
En sekundærbolig vil være en bolig du bruker til andre formål, for eksempel boliger du eier og leier ut. Du kan derfor ha flere sekundærboliger, og det kan være både hus, hybler eller leiligheter. Hytter regnes som regel ikke som sekundærboliger.
Krav om lån til sekundærbolig
Om du skal få innvilget lån til sekundærbolig, er det visse krav du må oppfylle, blant annet krav om egenkapital, øvre grense for samlet gjeld, minstesats for avdrag, og betalingsdyktighet.
Egenkapital
Du må ha tilstrekkelig med egenkapital for at du skal få lån til sekundærbolig. Du kan stille med egenkapital i form av verdi i primærboligen eller oppspart kapital. For både primærbolig og sekundærbolig er regelen at man må stille med minst 15% egenkapital. I Oslo måtte man lenge stille med minst 40% egenkapital, men fra årsskiftet 2022/2023 ble dette opphevet.
Belåningsgrad
Belåningsgrad er et mål på hvor mye lån du har på eiendommen, og dette regnes ut fra boligens verdi. Med minst 15% i egenkapital, har du en belåningsgrad på 85% ved oppstart av lånet. Etter hvert som du betaler ned på avdragene, vil belåningsgraden gå ned.
Belåningsgrad påvirker hvilke vilkår låneaktøren tilbyr deg på lånet om sekundærbolig. Husk at du får bedre rente, jo lavere belåningsgrad du har. Derfor er det alltid smart å ha mest mulig egenkapital når man søker om lån til sekundærbolig.
Når du søker om lån til sekundærbolig, kan du stille med sikkerhet i form av pant i primærbolig. Da kan primærboligen stå for 100 prosent belåningsgrad.
Du regner ut belåningsgrad ved å finne ut hvor stor prosentandel egenkapitalen utgjør av boligens verdi.
Eksempel: Du skal ta opp lån til en sekundærbolig med verdi på 4 millioner kroner. Du har 600 000 i egenkapital. Dette utgjør 15%, og du vil da ha en belåningsgrad på 85%.
Tips: Les mer om lån med sikkerhet i bolig her: billigeforbrukslån.no/lån-med-sikkerhet/
Gjeld
Når du søker om lån, vil gjelden din være viktig i bankens vurdering av om du skal få innvilget lånet. Grensen for hvor mye gjeld du kan ha, er på fem ganger brutto årsinntekt. For eksempel: Har du kr. 500 000,- i årsinntekt, kan ikke den samlede gjelden din være mer enn 2,5 millioner. Her kommer all gjeld inn, også kredittkortgjeld.
Er du usikker på hvor mye gjeld du har, kan du undersøke dette i gjeldsregisteret.
Betalingsdyktighet
For å få lån, må du være betalingsdyktig. Det vil si at du den økonomiske situasjonen din må være såpass god at den tåler eventuelle renteøkninger. Vi skal se nærmere på hva dette innebærer.
Kredittvurdering
Når du søker om lån, uavhengig av hvilket lån, er banken pliktig til å foreta en kredittvurdering av deg og din økonomi. Her vil du få en kredittscore. En god kredittscore indikerer at du er betalingsdyktig, og banken vil vurdere at det ikke innebærer stor risiko å innvilge deg lån til sekundærbolig.
Rentesats
Banken skal vurdere om du vil kunne betjene lånet om renten settes opp med 3%. Lenge var dette tallet 5%. Dette er regulert av utlånsforskriften. I vurderingen ligger det også at du skal ha råd til faste kostnader, som mat og losji, og at du skal tåle rente på minst 7%.
Hvis du har en medlåntaker, altså en som deler lånet med deg, vil banken vurdere at du er bedre rustet til å tåle renteøkninger.
Betaling av avdrag
Hvis lånet er høyere enn 60% av verdien på boligen, må du betale avdrag på minst 2,5% av lånet, men det finnes unntak. Det avhenger av om du har serielån eller annuitetslån. Hvis lånet er lavere enn 60%, kan du få avdragsfrihet. Dette er også regulert av utlånsforskriften.
Utleie av sekundærbolig
Kanskje har du kjøpt en sekundærbolig for å leie den ut? Før du kjøper en bolig til dette formålet, er det flere ting du bør undersøke og være klar over.
Lokasjon
For det første bør du være bevisst på lokasjonen til boligen. Det har mye å si for hvor mange som er interesserte i å leie den, og hvor mye penger du kan ta for utleien.
Hvis du har mulighet, bør du undersøke ulike områder, for å finne en bolig som ligger i nærheten av barnehager, skoler og kollektivtransport. Dette er ting mange ser etter når de skal leie.
Kostnader
Hvis boligen må pusses opp, kan det bli kostbart for deg, både på grunn av oppussingens kostnader, men også fordi du ikke vil få leieinntekter i denne perioden. Samtidig står lånet og går og må betjenes, med avdrag, renter og gebyrer.
Husk også at du må betale dokumentavgift. Satsen ligger på 2,5% av boligens verdi ved tinglysing.
Det vil også komme vedlikeholdskostnader når du leier ut en bolig. Som huseier står du ansvarlig for eventuelle reparasjoner og vedlikehold, om ikke annet er presisert i kontrakten. Før du leier ut sekundærboligen, bør du altså vurdere disse kostnadene opp mot leieinntekten.
Som regel må du skatte av leieinntekten på sekundærbolig.
Økt årsinntekt
En fordel med å leie ut sekundærbolig, er at banken vil ta utgangspunkt i leieinntekten og medregne en andel av denne i årsinntekten din. Dette er gunstig for deg, fordi høyere inntekt vil gjøre deg mer betalingsdyktig, og du vil kunne få bedre vilkår på lånet ditt. Hvor mye av utleieinntektene banken medregner som inntekt, varierer. Sjekk ut ulike banker før du bestemmer deg.
Økning av leieinntekt
Hvis du skal leie ut for å bli rik, bør du være tålmodig. Å investere i bolig er ofte et langtidsprosjekt. Leieinntekten kan bare justeres opp én gang i året.
Skatteregler ved sekundærbolig
En sekundærbolig vil ha høyere verdi enn primærboligen din, fordi dette regnes som en bolig man investerer penger i. Formuesverdien for primærbolig settes til 25% og sekundærboligen til 90%. Det betyr at du må skatte mer av sekundærbolig.
Om du skal selge en bolig du leier ut, kan det hende du må betale skatt på gevinsten. Når man skal regne ut hvor mye du skal skatte, altså skattepliktig gevinst, snakker man om inngangsverdi og utgangsverdi.
Inngangsverdi
Inngangsverdi viser til kjøpesum og andre kjøpskostnader. Her kommer også eventuelle endringer på boligen som vil øke dens verdi, både arbeid som er utført av deg og av håndverkere. Summen på inngangsverdien vil derfor bli en del høyere enn selve kjøpesummen.
Vanlig vedlikehold vil ikke komme under inngangsverdi, fordi dette ikke øker boligens verdi.
Utgangsverdi
Utgangsverdien er salgssummen minus salgskostnadene, for eksempel kostnader knyttet til bruk av megler.
Skattepliktig gevinst
Når du har beregnet inngangsverdien og utgangsverdien, kan du enkelt finne hvor mye den skattepliktige gevinsten kommer på.
Differansen mellom utgangsverdien og inngangsverdien er den skattepliktige gevinsten. Skatten beregnes ut fra Skatteetatens satser.
Medlåntakere må også betale skatt
Hvis du står som medlåntaker fordi du har hjulpet barna dine inn på boligmarkedet, eller du ermedlåntaker på andres lån, må du skatte av gevinsten når boligen selges.
Krav til skattefritak ved sekundærbolig
Hvis salget av boligen skjer minst ett år etter at du kjøpte den, kan du få skattefritak. Du må da ha bodd i boligen i minst ett år av de to siste årene. Hos Huseierne finner du mer informasjon om skatteregler ved salg av bolig.
Kapitalinntekt og næringsinntekt
Om du eier færre enn fire utleieboliger, betaler du skatt av kapitalinntekt. Kapitalinntekt er inntekt du får av å eie noe, som for eksempel en sekundærbolig. Denne skatten er lavere enn skatten du må betale hvis du eier flere boliger.
Besitter du flere enn fire utleieboliger, vil du bli vurdert til å drive med utleienæring, og skatten vil beregnes ut fra næringsinntekt.
NB: Husk at alt av inntekt, gjeld og formue skal fylles inn i skattemeldingen. Slik kan du få alle fradrag du har rett på.
Dette bør du gjøre når du søker om lån til sekundærbolig
#1. Lag et budsjett
Skaff oversikt over økonomien ved å lage et budsjett. Slik kan du få bedre kontroll over hvor mye penger du har til overs hver måned for å betale på et lån til sekundærbolig.
#2. Ta ny verdivurdering
Ved å kontakte en eiendomsmegler i nærmiljøet ditt, kan han/hun enkelt foreta en ny verdivurdering av boligen din. Om verdivurderingen viser at verdien er høyere enn før, kan du få mer penger i lån til sekundærbolig.
#3. Skaff oversikt over kostnader
Før du søker om lån til sekundærbolig, bør du lage deg en oversikt over alle kostnader som følger med kjøpet i tillegg til lånet. Kostnader som kommunale avgifter, dokumentavgift, forsikring, veiavgift og vedlikehold kan gjøre store innhogg i lommeboken.
#4. Lag en buffer
Lag deg en buffer, slik at du har penger når uforutsette kostnader dukker opp, som kostnader til vedlikehold av sekundærboligen din.
#5. med på renten
Vi råder deg til å følge med på eventuelle renteendringer. Norges Bank kan endre styringsrenten, som igjen vil gi mer renter til lånekunder i andre banker.
#6. Betal ned gjeld
Skaff deg oversikt over hvor mye gjeld du har, og kvitt deg med så mye gjeld som mulig. Husk at kredittkortgjeld er dyr gjeld. Slett kredittkort du ikke bruker. Om du har utestående inkassokrav, bør disse prioriteres.
Ved å betale ned gjeld, kan du få innvilget mer til lån til sekundærbolig, og få bedre kredittscore i kredittvurderingen. Har du mye gjeld, kan du vurdere å refinansiere gjelden og slik betale ned smålån og bli kvitt eventuelle betalingsanmerkninger.
Sammenlign flere låneaktører
Du kan spare penger ved å sjekke ut flere låneaktører. Undersøk gjerne både renter, gebyrer og vilkår på de ulike lånene og sammenlign tilbudene. Slik kan du finne det lånet som er billigst, og som passer deg og din økonomi best.
Nominell og effektiv rente
Husk at det er forskjell på nominell og effektiv rente. Nominell rente er rentesatsen på selve lånet, mens den effektive renten inkluderer både den nominelle renten og gebyrer knyttet til lånet. Det er altså den effektive renten som forteller deg hva lånet faktisk koster.
Gebyr
Noen banken har etableringsgebyr på alle lån, mens andre har gebyrfrie lån. På lån til sekundærbolig har de fleste banker etableringsgebyr. Dette gebyret skal dekke bankens administrative kostnader.
Hos Danske Bank er etableringsgebyret på kr. 1900,- og hos DNB bank må du betale kr. 2190,-.
I tillegg til etableringsgebyr, kan lånet også komme med gebyr som behandlingsgebyr, årsavgift og terminavgift.
Bruk gjerne en lånekalkulator når du sammenligner ulike lån til sekundærbolig.
Oppsummering
- Når du søker om lån til sekundærbolig, er det flere krav du må oppfylle. Du må ha minst 15% egenkapital, og du kan ikke ha mer samlet gjeld enn fem ganger årsinntekten din.
- Du må kunne tåle en renteøkning på 3% og en rentesats på minst 7%. Det kan være smart å følge med på styringsrenten for å forberede seg på eventuelle rentehopp.
- Om du leier ut sekundærboligen, vil banken medregne en del av leieinntekten i årsinntekten din. Dette er gunstig for deg, fordi høyere inntekt vil gjøre deg mer betalingsdyktig, og du kan derfor få mer penger i lån.
- Hvis du skal selge sekundærboligen din, må du mest sannsynlig skatte av gevinsten. Men det finnes unntak: har du bodd i sekundærboligen i minst ett år av de siste to årene, kan du få skattefritak.
- Før du søker om lån til sekundærbolig, bør du sjekke ut flere låneaktører. Slik kan du finne det mest gunstige lånet med de beste betingelsene. Det er også smart å lage et budsjett, betale ned gjeld og sette av penger i en buffer, i tilfelle rentehopp eller andre uforutsette kostnader knyttet til sekundærboligen din.
