Med et topplån kan du få realisert drømmen om å eie egen bolig. Vi forteller deg hva et topplån er, og årsaken til at denne type lån kan være vanskelig å få i dag. Du kan også lese om hvilke andre alternativer som finnes når du har behov for å få fullfinansiert kjøp av bolig.
Hva er et topplån?
Et topplån kalles også for toppfinansiering, og er et lån som du tar opp i tillegg til et ordinært boliglån. Topplånet skal erstatte egenkapitalkravet dersom din betjeningsevne er svært god, eller hvis du kan stille tilleggssikkerhet for deler av lånet.
Skal du låne til en bolig som koster 2 millioner, er hovedregelen at du må stille 300.000,- i egenkapital. Dette utgjør 15% av boligens salgssum. Har du for eksempel spart opp kr. 200.000,- i egenkapital, vil et topplån på kr. 100.000,- være en god løsning for å få nok egenkapital til å kunne kjøpe bolig.
Et topplån vil alltid ha høyere rente enn et ordinært boliglån. Dette skyldes at bankene tar en høyere risiko ved å låne ut mer enn enn 85% av boligens kjøpesum.
Selv om det er teoretisk sett mulig å få topplån i dag uten tilleggssikkerhet, er det ingen automatikk i det. Din økonomi og betjeningsevne må være såpass god at banken mener de kan se bort fra kravet om egenkapital. Det er likevel ytterst få som slipper gjennom dette nåløyet.
Da er det mer vanlig å få et topplån med tilleggssikkerhet, som for eksempel at du kan få noen til å kausjonere for deler av lånet.
Tips: Se også artikkelen vår om lån med sikkerhet i bolig
Slik fungerer et topplån
Alle lån som overstiger 85% av boligens kjøpesum havner i kategorien topplån. Før utlånsforskriften trådte i kraft, var det vanlig at banker kunne tilby et ordinært boliglån til lav rente pluss et topplån til en høyere rente. Du ble altså sittende med et todelt boliglån.
Et topplån har alltid en lavere lånesum enn det ordinære boliglånet, og som regel utgjør topplånet 15 – 25% av boligens kjøpesum.
På grunn av den relativt høye renten på topplånet vil de aller fleste ønske å kvitte seg med dette raskest mulig. I slike tilfeller har banken mulighet til å gi avdragsfrihet på det ordinære boliglånet, slik at du kan klare å nedbetale topplånet raskere. Det gis som regel ikke avdragsfrihet på et topplån.
En rekke banker har i dag gått bort fra å dele boliglånet i to. De løser det heller ved å gi et samlet lån med en relativt god rente på hele boliglånet.
En av årsakene til denne forandringen er at det er stor konkurranse mellom bankene. I tillegg er det enklere for lånekunder å forholde seg til. I slike tilfeller vil likevel boliglånet ditt ha en litt høyere rente enn om belåningsgraden din var lavere.
Eksempler på banker som kan tilby topplån:
- DNB
- SBanken
- Sparebank 1
- Danske Bank
- Sparebanker
Hva koster et topplån?
Kostnadene på et topplån vil variere ut fra hvilken lånesum du har behov for, hvor lang nedbetalingstid du får på lånet og hvilken rente banken fastsetter. Det er dermed umulig å si hva et topplån vil koste deg i kroner og øre.
Du må likevel regne med at et renten på et topplån ligger 2 – 4 prosentpoeng høyere enn det ordinære boliglånet.
Siden banker som tilbyr topplån fastsetter renten internt, vil lånekostnadene variere fra bank til bank. Derfor anbefales det alltid å sammenligne priser og vilkår fra flere banker på topplån, slik at du kan vurdere rentekostnadene opp mot hverandre.
Du bør også merke deg størrelsen på gebyrene som de ulike bankene opererer med, og særlig det månedlige termingebyret. Du kan spare mange penger på å velge det billigste topplånet fremfor det dyreste.
Topplån uten kausjonist kan være vanskelig
Når boligprisene øker, og kravene for å få boliglån strammes inn, er det mange som sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Skal du kjøpe bolig for første gang, vil det for mange føles håpløst å spare nok penger til å dekke kravet om egenkapital.
Ifølge forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) er hovedreglene følgende for boliglån:
- Du må ha minst 15% av boligens kjøpesum i egenkapital
- Det kreves at du selv dekker omkostningene ved boligkjøpet
- Din samlede gjeld må ikke overstige 5 ganger inntekten din
- Økonomien din må kunne tåle en eventuell renteøkning på 5%
Regelen om 15% egenkapital betyr i praksis at du i utgangspunktet kun kan låne 85% av boligens salgssum. Resten må du spare selv.
Det er også viktig å merke seg at du ikke kan få lån til å dekke omkostninger ved kjøp av bolig. Er det snakk om en selveierbolig, vil denne kostnaden utgjøre 2,5% av kjøpesummen. Dette beløpet består av en dokumentavgift til staten og tinglysingsgebyrer. Kjøper du en bolig i et borettslag, vil disse kostnadene være betydelig lavere. Ofte ligger omkostningene her mellom kr. 5.000,- og kr. 7.000,-.
Når det gjelder din samlede gjeld i forhold til inntekten din, innebærer dette all gjeld du måtte ha. Også studielån, smålån, forbrukslån, kjøpskreditter og kredittkortgjeld.
Finanstilsynet har imidlertid foreslått å redusere maksimum lånebeløp i forhold til din totale gjeld fra 5 til 4,5 ganger inntekten din. Dersom forslaget blir vedtatt, vil det sannsynligvis føre til at enda flere får problemer med å komme seg inn på boligmarkedet.
Om topplån før og etter at utlånsforskriften ble vedtatt
Bakgrunnen for utlånsforskriften var blant annet å begrense prisveksten på boliger. Kravet om egenkapital skulle redusere etterspørselen på boligmarkedet, og dermed også prisveksten.
I tillegg var hensikten å redusere gjelden til privatpersoner. Et annet moment var at bankene ikke skulle få store tap dersom boligprisene skulle synke dramatisk i løpet av en relativt kort tidsperiode.
Utlånsforskriften trådte i kraft 1. januar 2021, og skal evalueres årlig. Egenkapitalkravet i forskriften førte til at bankene i de fleste tilfeller ikke lenger kunne gi topplån (uten tilleggssikkerhet) i tillegg til ordinært boliglån. Derfor var topplån mer vanlig før enn slik regelverket er i dag.
Banker har likevel mulighet til å gi topplån i enkelttilfeller, da de har lov til å utvise skjønn til en viss grad. Dette kalles for fleksibilitetskvote, og gjelder selv om det strider med hovedreglene i utlånsforskriften som omfatter egenkapitalkravet.
I Oslo er bankenes fleksibilitetskvote 8% per kvartal. Når det gjelder resten av landet er prosentsatsen fastsatt til 10% per kvartal.
Finanstilsynet foreslår imidlertid å redusere denne kvoten til 5% per kvartal. Dette vil føre til at enda færre får mulighet til å få topplån.
Ulike former for fullfinansiering av bolig
I dag finnes det ordninger som skal hjelpe personer inn på boligmarkedet. Dette gjelder særlig for yngre låntakere og de som skal kjøpe bolig for første gang.
Dette blir omtalt som “boliglån for unge” og “førstehjemslån”.
I tillegg har vanskeligstilte mulighet til å få fullfinansiert en bolig dersom de søker om startlån i sin kommune. En annen mulighet til å få boliglån utover 85% av kjøpesummen er å ha kausjonist.
Alle disse ordningene har den egenskapen at kravet om 15% i egenkapital kan settes til side.
Førstehjemslån og boliglån for unge
Både førstehjemslån og boliglån for unge under 34 år er en type boliglån der du vil få lavere rente enn på et ordinært boliglån. I enkelte banker er det også mulig å låne opptil 100% av kjøpesummen, og særlig hvis dine foreldre har mulighet til å stille sin bolig som sikkerhet for deler av lånet.
For å få førstehjemslån eller boliglån for unge krever enkelte banker at du har en BSU-konto i samme bank som du søker lån i. Andre banker tilbyr denne lånetypen kun til personer under 34 år. I de fleste tilfeller må du dessuten overføre kundeforholdet ditt til den banken som vil gi deg lån.
Les også: Smarte penger: – Dette er de beste boliglånene for unge / førstehjemslån
Startlån
Din kommune kan innvilge startlån fra Husbanken, dersom du kvalifiserer for å komme inn under ordningen. Det gis først og fremst startlån til personer som ikke får lån i annen bank, mottar trygd eller andre offentlige stønader eller har sosiale eller helsemessige utfordringer.
Det er mulig å få fullfinansiert kjøp av bolig med et startlån. På denne måten kan du få lån selv uten egenkapital. Ordningen er imidlertid behovsprøvd.
Lånet kan benyttes til å kjøpe ny eller brukt bolig. Det kan også brukes til å bygge, utbedre eller tilpasse en eksisterende bolig.
Et startlån kan også gis til refinansiering dersom du står i fare for å miste boligen din. For å få innvilget en søknad om startlån, må du ha stabil inntekt slik at du klarer å betjene lånet.
Kausjonist
Har du foreldre som kan kausjonere for deler av ditt boliglån, vil du kunne få lån i banken, selv om du ikke har tilstrekkelig med egenkapital. Dette heter realkausjon og gis ved at banken tar pant i dine foreldres bolig.
Ulempen er at dersom du får betalingsproblemer på et senere tidspunkt, kan banken i verste fall tvangsselge pantet for å dekke gjelden. Kausjonisten blir derfor subsidiært ansvarlig for boliglånet.
Det er mest vanlig å kausjonere for den delen av lånet som overstiger 85% av boligens kjøpesum. Topplånet vil da utgjøre 15% av boligens kjøpesum.
Forbrukslån – et alternativ til topplån?
Dersom du ikke kvalifiserer til å få topplån i banken og heller ikke har foreldre som kan stille som kausjonist for deler av lånet, vil det for noen kunne være fristende å ta opp et forbrukslån for å komme i mål med kravet om egenkapital.
Tips: Se også vår artikkel om beste forbrukslån: billigeforbrukslån.no/beste-forbrukslån/
Et forbrukslån har en betydelig høyere rente enn et boliglån, fordi bankene ikke krever noen form for sikkerhet for lånet. Banken tar dermed en høyere risiko ved å låne ut penger.
Vi anbefaler ikke å bruke forbrukslån til egenkapital, nettopp fordi renten er såpass mye høyere enn på et boliglån. I tillegg vil de fleste banker avslå lånesøknaden dersom de oppdager at deler av egenkapitalen kommer fra et forbrukslån.
Et bedre alternativ vil være å be foreldre om å låne penger til den summen du mangler for å oppfylle kravet om egenkapital. Det er også mange foreldre som gir forskudd på arv for å hjelpe sine barn inn på boligmarkedet.
Oppsummering
- Et topplån gir deg muligheten til å låne 100% av boligens kjøpesum.
- Utlånsforskriften gjør det vanskelig å få topplån i banken dersom du ikke har kausjonist eller annen tilleggssikkerhet for lånet.
- Topplånet har høyere rente enn et ordinært boliglån.
- Det å ha en kausjonist for deler av boliglånet er den enkleste veien til å få fullfinansiert en bolig.
